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      城投債與REITs(一)|公募REITs擴圍,消費基礎設施助力經濟復蘇
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      前  言

      近日各地政府債務壓力的討論甚囂塵上,當前存量債務規模超過10萬億元的城投主體究竟何去何從,愈發受到市場關注。

      一直以來,城投公司作為地方政府的投融資平臺,其業務主要集中在基礎設施建設領域。例如公路、鐵路、機場、港口等交通設施投資;城市供水、供電、供氣、供熱、污水與垃圾處理、園林綠化、環境衛生等公用設施投資領域,并且在該領域形成了一定的資產沉淀。盤活這些存量(含低效)資產已是當前絕大多數城投平臺化債更務實的選擇。

      而隨著公募Reits的興起,公募Reits可以成為城投企業化解隱性債務、降低資產負債率、盤活存量的一種有力工具。公募Reits給當前城投債務以及未來產業投資創設了一條明晰的退出路徑,當前不少長期資本都在探索打造“建設—運營—退出—再投資”的投資閉環,通過“資產培育(合作開發)—Pre-Reits—公募Reits”產品鏈條設計,協助城投主體盤活存量重資產,并借助公募REITs產品輸出管理,逐漸由融資平臺轉變成城市資產運營商。

      本次專欄將通過10篇文章對現有REITs產品深度剖析以及相關企業運營模式分解,助力城市國企更好化債、盤活、投資。

       

       

       

      作者:南京卓遠研究中心

       

       

       

      從2020年4月基礎設施REITs試點啟動以來,截至今年3月底已有27只REITs發行,募集資金超900億元。從產品來看,我國試點范圍內的公募REITs底層資產覆蓋了園區基礎設施(8只)、交通基礎設施(7只)、倉儲物流(3只)、生態環保(2只)、保障性租賃住房(4只)、能源基礎設施(3只)等六大類基礎設施。相較于首批,新增保障性租賃住房、光伏、水電站、特高壓直流輸電等基礎設施資產。今年,公募REITs政策將會轉為常態化發行,項目發行要求、申報流程、回收資金使用、運營管理等也進一步進行完善,公募REITs將成為盤活存量資產、緩解地方政府債務壓力、助力企業運營管理能力提升等方面的重要工具。

       

       

       

      一、全國層面政策

      2020年,以國家發改委和證監會聯合發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托(REITs)試點相關工作的通知》(發改辦投資〔2020〕586號,以下簡稱“586號文”)為標志,我國明確公募REITs主要在基礎設施領域推進。后續2021年7月的《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(發改投資〔2021〕958號,以下簡稱“958號文”),2021年12月29日的《關于加快推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》(發改辦投資〔2021〕1048號,以下簡稱“1048號文”)持續對公募REITs試點進行了細化。

       

      而2023年3月國家發展改革委發布了《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》(發改投資〔2023〕236號,下稱“236號文”),在此前586號文和958號文的基礎上,進一步夯實了項目發行要求、申報流程、回收資金使用、運營管理等六大內容。236號文打開了基礎設施公募REITs的政策空間,為推動中國特色REITs的健康發展提供了重要的政策依據,既拓寬了底層資產類型,有力支持消費復蘇;又明確了回收資金的用途和使用進度,積極促進有效投資;此外,還優化了項目發行要求,增加了合格資產的數量,擴大了發行規模,有利于化解地方政府債務風險。按照236號文充分發揮專業機構作用的要求,我國可借鑒境外成熟經驗,鼓勵基礎設施公募REITs開展信用評級,由信用評級機構科學分析公募REITs的收益穩定性及信用風險,實現高質量發展。兩個新政有利于加快市場供應,擴大REITs市場規模,形成常態化機制。

       

      表1 國家層面相關政策

       

      表2  586號文、958號文、1048號文、236號文對比

       

      (1)重點支持國家重大戰略區域

       

      當前,基礎設施REITs試點不限區域。重點支持位于京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態保護和高質量發展等國家重大戰略區域,符合“十四五”有關戰略規劃和實施方案要求的基礎設施項目。

      表3  重點區域變化

       

      (2)突破不涉及商業不動產的限制

       

      基礎設施REITs試點行業范圍主要包括交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態環?;A設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施、新型基礎設施、保障性租賃住房,以及探索在具有供水、發電等功能的水利設施,自然文化遺產、國家AAAAA級旅游景區等具有較好收益的旅游基礎設施開展試點,研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目,保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

       

      表4  公募REITs試點領域

      數據來源:相關文件整理

       

      將消費基礎設施納入公募REITs的試點范圍是我國公募REITs市場的又一重大轉折點,突破了此前基礎設施公募REITs不涉及商業不動產的限制,有助于盤活數萬億消費基礎設施,有利于恢復和擴大消費。消費基礎設施的納入為零售和購物中心等提供了退出渠道,有利于吸引投資者投資,拓寬零售商貿等資金來源。其次是可以逐步改變商業地產的行業格局,提供房企新發展模式,有利于市場重新審視商業用地,與住宅獨立,開辟新發展模式。

       

      同時,新擴圍的消費基礎設施同步支持線上及線下消費。236號文在優先支持城鄉商業網點項目和社區商業項目發行基礎設施公募REITs的同時,要求發起人(原始權益人)利用回收資金加大便民商業、智慧商圈、數字化轉型投資力度,更好地滿足居民消費需求。特別是智慧商圈,其是以大數據平臺為核心,具備數據獲取、消費服務、交通引導、信息推送、移動支付、物流配送、公共服務、運營管理等功能,實現業態融合互補、設施智能高效、功能便利完備的商圈。236號文通過支持智慧商圈的建設,促進線上消費與線下消費有機融合,為消費者提供智能化服務和個性化購物體驗。

       

      236號文同時要求“項目發起人(原始權益人)應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體,不得從事商品住宅開發業務。嚴禁規避房地產調控要求,不得為商品住宅開發項目變相融資。”與繼續堅持房住不炒的方針,與以及《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》等政策相呼應。

       

      (3)試點轉為常態化發行

       

      2023年3月證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態化發行相關工作的通知》(以下簡稱“《通知》”),在REITs項目的擴募、參與主體與審核機制、二級市場建設、投資者適當性、資產估值、披露信息等方面進行了明確和細化,公募REITs正從試點發行轉為常態化發行。《通知》強調,要推動擴募發行常態化。擴募是REITs市場長期發展和規模擴容的重要途徑,可以促進企業投融資良性循環,同時促進原始權益人形成“資金-資產-資金”的循環,從而加快輕重資產協同發展。目前市場上的首批擴募項目蓄勢待發,資產平臺的打造比單次融資具有更重要的長遠意義。

       

      同時,《通知》指出要擴大市場參與主體范圍,支持公司治理健全、內控管理規范、資產管理經驗豐富的優質保險資產管理公司參與開展資產證券化(ABS)及不動產投資信托基金(REITs)業務。保險資管、具有運營管理的私募基金入場,將提升REITs市場的運營管理能力,REITs資產的參與主體擴容必將帶來資產規模的擴容。《通知》明確要加強二級市場建設。本次證監會正式提出健全二級市場流動性支持制度,加強對做市商的考核評價。在二級市場資金參與上,證監會提出要推動社?;?、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資。后續將證監會將明確大類資產準入標準以及基礎設施REITs的會計處理方式和稅收征管細則,解決實踐中的相關爭議。

      表5  證監會體系交易及配套政策

       

       

      二、地方支持政策注重實務操作

      多地也出臺了支持文件,配合國家發改委和證監會推進公募REITs,包括北京、成都、上海、蘇州、南京、西安、無錫等,后續其他存在大量基礎設施項目的重點城市大概率會跟進政策出臺。

       

      地方政策注重各部門之間協調聯動將措施落實到位,支持政策更注重實務操作和落實,從執行層面快速挖掘潛在項目資產、推進公募REITs業務實際落地。如北京市發改委等6部門聯合發文,成都市發改委等5部門聯合發文,上海和南京均為市發改委發文,蘇州和西安均為市政府發文。

       

      內容上主要涉及(1)項目儲備;(2)補貼等財稅支持;(3)基金管理人及其他中介機構培育;(4)專業人才培養;(5)加大推介力度;(6)強化協調、聯動機制;(7)REITs行業管理。個別地區會有諸如提升國企運營能力、引導國企轉型發展、研究/設立REITs產業投資基金、成立REITs領導工作小組等政策。

      表6  地方政策

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