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      城市國企產業投資專欄1|萬億“城市大管家”市場的背后的商業邏輯
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      當前城市國企正從“融資端”逐步走向“投資端”,其定位隨之轉變為“促進城市健康發展的投資主體”。相對一般企業而言,城市國企兼具盈利性和社會功能性,因此其投資活動具有一定特殊性,既要實現資產的保值增值,又要起到調和國民經濟的作用,因此一方面要提高投資能力、整合能力,另一方面要選擇適合的投資產業,才能最大化城市的潛力。對此,結合實際,卓遠提出了城市大管家、建筑垃圾資源化、土壤修復、智慧文旅、社區養老五大主題,詳細對上述產業發展趨勢、城市國企參與路徑和案例,以及回報情況加以剖析。

      第一篇:萬億“城市大管家”市場的背后的商業邏輯
      第二篇:建筑垃圾資源化再利用的破局之路
      第三篇:擁抱綠色未來!探索土壤修復產業的新契機!
      第四篇:智慧+創新,探秘文旅行業的改革之路
      第五篇:解讀未來趨勢,社區養老正大展拳腳!

      作者:南京卓遠研究中心

       

      圖片

       

      近兩年,以全域化管理、物業化城市等多種形式為運營模式的城市大管家項目在全國各地火速鋪展開來,甚至能與近兩年火熱的環衛一體化類型項目“平分秋色”。根據環境司南統計,2019年—2022年,全國共開標217個城市大管家項目,已拓展至14省25市57區縣,成交年化總額突破100億元。根據紅杉資本預測,到2035年城市服務市場規模將逾2萬億。其中廣東省推進速度最快,深圳市、珠海市、廣州市、佛山市、中山市先后引入“城市大管家”,深圳市在2022年更是完成了20個街道的“城市大管家”模式轉換,74個街道中已有32個由“環衛一體化”改為“城市大管家”。“城市大管家”是2020年城市服務提出的城市管理概念,在該模式下,城市服務商以城市的環衛清掃工作為載體,從橫向拓寬產業鏈,實現環衛一體化服務、市政管理(園林綠化養護、地下管網、市政道路維護、基礎設施管理、公園管理、水體維護等)、交通服務(充電設施、城市停車服務等)、農村人居環境改善(農村環境綜合管理服務、農村基礎設施投資建設、農村污染物處理及環境修復)、小區物業、智慧城建等公共空間整體市場化管理服務。

       

      城市大管家近年風頭正盛,但相比其他管理方式,業內還未形成統一的認知,尤其在業務邊界及內涵上、商業模式上尚未清晰,那么它對企業有哪些特殊要求?是否對所有地區都適用?目前的發展還有哪些問題亟待完善?本文將一探究竟。

       

       

      一、城市大管家概念

       

      當前,各地政府在城市大管家模式的認知上實際并未達成統一,這可能是由于城市發展成熟度不同導致對項目邊界內涵理解有所不同。根據當前實踐來看,大致可以分為兩個階段:

       

      處于發展初期的城市,通常選擇較為基礎的城市大管家模式,在市政環衛一體化的基礎上疊加項目商業模式較為清晰、運營經驗豐富、經營風險較小的項目內容,如智慧化改造、基礎設施維建、城市安全等。以重慶巴南城市大管家項目為例,其具體工作內容主要為環衛保潔、垃圾收運、設施管護、綠化管護、智慧城管應用等。

       

      處于成熟期的城市,通常選擇較為超前的城市大管家模式,在基礎模式上進一步加入一些商業模式尚未清晰、經營風險較大的項目內容,如城市資源經營、全域物業、城市更新、城市級智慧平臺等,以深圳城市光明區城市管家項目為例,包含了清掃保潔、垃圾收運、公廁管養、綠化管養、路燈管養、垃圾分類督導、投放點設施維護、四害消殺、一體化設施維修及城中村物業。

      圖1 城市大管業務體系圖

       

       

       

      二、產業發展趨勢

       

      1、佛山、新疆、無錫等地城市大管家模式叫停,城市大管家項目的推動或需注意治理完備度。常州市鐘樓區、無錫市錫東新城商務區、阿勒泰市城市在部分街道、片區試行“城市管家”模式后,終止了城市大管家模式的探索,改回“環衛一體化模式”招標。城市大管家作為城市環境與城市治理等項目的“大集合”,項目成功推行需要具備一定的前置條件。由于涉及多個部門和機構的協同配合,管理者需要從條塊分割管理轉向整體統籌,以及協調管理者之間關系、平衡不同部門及區域之間的力量和利益,包括主管部門之間、街道之間、住宅小區之間等交叉管理問題。如佛山市禪城區城市大管家250億巨額項目招標被突然叫停,官方給出的解釋是項目核心邊界條件尚需調整,其項目范圍包含整個佛山市禪城區,除了基礎項目包外還涉及25年的特許經營權,這對多個主體之間協調和政府管理方式都提出了不小的挑戰,從項目最后重新招標時分布的分拆方式也可以看出一二。

       

      2、城市大管家項目相較于傳統的環衛一體化項目監管趨嚴。城市大管家項目中,企業負責城城市服務管理一體化工作,政府部門對其作業質量考核監督,通常實行強考核機制。評價體系方面,政府對城市大管家項目的考核細節可能會因地區和具體情況而有所不同,但均在經濟效益、服務質量、社會效益、創新能力、安全穩定等方面形成了全面的考核指標體系。評價標準方面,提出了嚴格扣分標準,《巴南區城市大管家一體化服務項目》在“垃圾轉運站”考核中,分為6小項2000多字詳細描述了考核的標準,如每300戶-500戶建設1處生活垃圾分類集中投放點,生活垃圾收運日產日清,必須配有840人以上指導員等要求,居民分類投放準確率不低于85%等扣分標準;而同期發布的《寧波市北侖區小港街道環衛一體化項目》在轉運站的管理上對扣分的標準、程度只用“現場環境臟亂、垃圾房垃圾桶未及時清洗”等籠統字眼表述。同時,在服務期合同續簽上,采取動態調整制。從當前的實踐來看,多為1到3年一個服務期,實施月度考核+季度結算+年度評價的考核模式,企業被替換的可能性趨大。

       

      3、項目核算方式精細化倒逼企業降本增效,亟須創新商業邏輯,打通使用者付費新路徑。在實踐中,該類項目的盈利空間呈現壓縮趨勢,主要原因在于,相較于傳統的大統包核算方式,當前的城市大管家項目更趨向于采用分項定價的方式,比如將原來的清掃保潔服務內容細分為垃圾收轉運、公廁、牛皮癬、人工清洗、垃圾收納等等分項計算預算價格,分別要求新標投入車輛設備的數量,每日作業頻次等。而在項目邊界不變的前提下,核算方式的精細化在一定程度上也會影響企業的營收水平。在項目實操中,部分城市推出的該類項目,承接的企業主體實際是難以實現盈虧平衡的,如宣威城市大管家項目中,標價與機構測算實際環衛運營成本存在約3倍的巨大差距。企業需要通過降本增收應對當前現狀,一方面可以通過智慧化設備、智慧化監管平臺等方式大幅降低占據70%的人工成本;另一方面,積極爭取城市大管家項目中的城市資源經營、智慧城市以及產業鏈后端的資源化利用等項目,創新商業邏輯,打通使用者付費路徑,如智慧停車、戶外廣告、污泥處置廠的建設及運營、固廢循環處理、商業區的運營等。

       

      4、環保企業是市場主流企業,物業公司轉型重點,地方平臺公司及國有企業加速介入。城市大管家趨勢引起各類企業關注,目前市場的參與主體從行業上來看包括傳統的市政環衛企業、設備制造企業、地產物管公司、固廢處理企業等。環保企業是布局主流,物業公司正在崛起。2022年上市物企城市服務布局持續提升,截至2022年底,35家上市物企已布局城市服務,占比57.4%。與環保企業戰略合作是物企布局主要方式,全年上市物企收并購環衛企業數量達12起;中海物業、美置服務、正榮服務等物企分別與啟迪城服、盈峰環境、南京玄武環境等環衛企業簽訂戰略合作協議,以加快推進企業在城市大管家業務的布局。實踐過程中,有許多城市國企也在快速介入市場。2022年全國開標環衛項目年化總額725億元,其中國有企業(含國有獨資企業和國有控股企業)中標項目年化總額212億元,占比接近30%(29.3%)。該類企業通常以直接參與投標的方式中標城市大管項目,但一般不直接運營,而是通過公開招標方式采購服務提供商,從而成為環衛服務項目的二甲方。

       

       

       

      三、深圳城市大管家模式觀察

       

      深圳是全國最先開展環衛市場化的地區,又先后經歷了市政環衛一體化、“物業城市”的探索,最終形成了較為超前,且管理方式、項目邊界都較為清晰的城市大管家模式。近期,深圳市多個環衛項目發布提前解約公告,讓城市管家項目中標供應商提前進場,加快城市大管家模式全域化落地。目前深圳該類項目的年化總額高達37億元,因此本文選擇深圳作為觀察樣本,進行深入剖析。

       

      2022年—2023年3月深圳已公布的城市大管家項目概況

       

      1、處于超前探索階段,項目內容豐富

       

      從深圳城市大管家項目的內涵可以看出,深圳正在探索較為超前的城市大管家模式,在基礎模式上進一步加入一些商業模式尚未清晰、經營風險較大的內容,特別是加入了老舊小區管理、全域物業以及智慧城市等項目,但是較少涉及特許經營權項目,在該方面處于前期探索。

       

      深圳作為一線城市,經濟水平較高,人口密度高,城市布局緊湊,新建改造城中村較多,而這些城中村大多存在缺乏物業管理,人居環境較差等問題,城市更新過后的老舊小區管理,以及大片區城中村物業引入等成為與市政環衛結合的最佳搭配,既能夠通過物業管理與市政環衛保證整體的營收,又能夠實現政府人居環境改善、智慧城市打造等治理目標。同時,深圳政府管理部門間、街道辦間、小區間的統籌協調能力較強,對于公共服務能夠快速達成一致意見,這為城市大管家的推動提供了良好的城市基礎,無論環衛市場化、物業城市、城市大管家項目的探索都取得良好成效。

       

      除此之外,從項目預算來看,主要以政府購買為主,進行單項報價整體付費。單體項目年化額從2000萬元到2億元不等,年投資額在億元以上的較多,部分項目總投資額高達十億,相較于其他地方的來說總體中標金額較高,對企業有相當吸引力。項目普遍采用定期考核續簽的方式,續簽年限在10年以內。

       

      2、本地企業優勢明顯,中小企業或存競爭潛力

       

      國資背景企業占比較大。從中標結果可以看到,深圳城市大管家的供應商(包括聯合體成員)共計17家企業,17家企業中有央企控股的中航物業管理有限公司、保利物業等,也有盈峰環境、合隆智慧城市服務等民營企業,但地方國資背景占71%,諸多城市資產運營類企業中標相關項目??梢姰斍俺鞘写蠊芗翼椖恐?,國資背景企業仍占據一定優勢。另外,本地企業具有壓倒性的優勢。17家企業中14家來自廣東省,說明城市大管家與傳統環保、物業行業相似,區域屬性明顯,深耕本地服務市場的企業具有得天獨厚的優勢。

       

      中小企業依托新興賽道存在一定的潛在競爭優勢。雖然整體趨勢上仍然呈現業績、資金能力、綜合服務能力較強的企業更具有優勢,但可以看出中小企業也具有一定的競爭力。目前環衛企業競爭資質、設備均較全,主要處于價格競爭階段,在服務內容上很難拉開分差。但由于城市大管家不局限于傳統的環衛,尤其是深圳更加關注全域物業、城市資源經營、城市管理、市容巡查與整治服務等新興服務內容,中小企業有可能之前就已經在其中一個或幾個服務內容上取得了不錯的成績,一旦中標城市大管家項目,將來就有可能在城市大管家項目上與大型環保企業、物業企業進行較量,如深圳天健與龍城運營等,依托其自身城市資本運營經驗實現了一定的業務突破。

       

      3、物業企業以“公共物業”理念切入賽道

       

      深圳城市大管家項目供應商中,物業企業與環保企業幾乎平分秋色。從合同額排名來看,北控城市環境服務集團有限公司排名首位;從年化額排名來看,萬物云位列首位。

       

      圖1 供應商中標金額情況

      雖然城市大管家仍然屬于環衛賽道,但深圳推出的城市大管家項目深度融入了公共物業理念。物業企業通常更為關注私域領域的物業管理,但深圳城市大管家模式為物業企業探索公共物業管理、城市環衛、市政基礎設施維護等領域提供了新思路,物業企業可以通過“公共物業”理念切入環衛賽道。

       

      以萬物云空間科技服務股份有限公司(02602.HK,下稱萬物云)為例,2022年至今在廣東省共開標9個城市大管家項目,萬物云先后中標深圳市福田區南園街道、福田區沙頭街道、物業城市項目、南山區沙河街道、翠亨新區東片區物業城市服務項目等9個城市大管家項目,集中分布在深圳市、佛山市、中山市、珠海市,年化總額超7.5億,占比高達17%。作為萬科物業分拆出的城市大管家專營子公司,萬物云在2018年提出“城市管家”的概念,以環衛為切入“城市管家”的最佳端口,建立智慧化、數字化平臺來為城市服務,在“市政環衛”的基礎上疊加了“資產管理”“資源運營”,通過戰略性選擇街道,將管物業和設施同社區、商企和城市空間聯系起來,以實現協同運營。

       

      萬物云對于城市大管家項目采取的是非主營業務外包,物業總承包模式。其母集團萬科在物業管理、城市資源經營等方面處于行業龍頭地位,商業模式清晰,但其在市政環衛領域是較新的探索,而環衛服務為勞動密集型行業,進入壁壘較低。因此,萬物云業通過進一步拆包給相關的環衛企業,如與清新環境、普邦股份等企業簽訂戰略合作協議,在園林、綠化、廁所、垃圾處理等方面達成項目合作;與硬河公園聯手打造智慧化設備改造產業等。同時,萬物云將城市大管家中的智慧城市作為企業核心競爭優勢,打造了一套全域智能運營平臺,可智能識別城市治理中的57類場景,包括非機動車違停、占道經營、橋梁隔音屏破損、水質異常/河面漂浮物等。當前在深圳坪山落地,還在成都高新區、武漢江漢、珠海橫琴、廈門鼓浪嶼等地試點運營,不僅助力了城市大管家項目的降本增效,也與政府智慧城市構建的治理目標相向而行,該方面或將是未來城市大管家競爭重點。

       

       

       

      四、結語

       

      隨著城市化水平不斷提升,環衛工作對企業的管理能力、智慧化程度、資金實力等提出了更高要求。對企業而言,其中既存在挑戰,也是加快提升行業集中度的一大動力。環衛行業將在信息化洪流中,由“環衛一體化”逐步過渡向更為智能、精準、高效的“城市大管家”模式。

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