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      全部超募 首批9只公募基礎設施(REITs)為什么如此火爆?
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      來源:南京卓遠

      作者:基礎設施部 吳倩

       

      5月31日,首批9只公募REITs公開發售,當天售罄,獲得市場熱烈反響。本文根據已有政策文件和9只公募REITs的相關信息對公募REITs進行剖析。

       

      一、

      基礎設施公募REITs核心政策簡析

       

      為貫徹落實黨中央國務院關于深化投融資體制改革、積極穩妥降低企業杠桿率、保持基礎設施補短板力度等決策部署,支持國家重大戰略實施,深化金融供給側結構性改革,進一步提升資本市場服務實體經濟能力,促進基礎設施高質量發展,2020年4月,中國證監會與國家發展改革委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(證監發[2020]40號),標志著中國境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。為落實《試點相關工作的通知》,證監會起草了《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿),并于2020年4月30日至5月30日向社會公開征求意見。

       

      2020年8月3日,發改委發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》(發改辦投資[2020]586號),《通知》在40號文的基礎上,進一步明確了基礎設施試點的地區和行業范圍,以及項目需要滿足的基本條件。從地區看,鼓勵國家重大戰略、國家級新區等重點區域項目開展試點。從行業看,優先支持基礎設施補短板、新型基礎設施、產業園區等領域項目。從項目自身看,要求權屬清晰、明確、可轉讓,投資回報良好,進入穩定運營階段。《通知》表示優先支持位于《京津冀協同發展規劃綱要》《河北雄安新區規劃綱要》《長江經濟帶發展規劃綱要》《粵港澳大灣區發展規劃綱要》《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》《海南自由貿易港建設總體方案》等國家重大戰略區域范圍內的基礎設施項目。支持位于國務院批準設立的國家級新區、國家級經濟技術開發區范圍內的基礎設施項目。優先支持基礎設施補短板項目,鼓勵新型基礎設施項目開展試點。主要包括:

      1.倉儲物流項目。

      2.收費公路、鐵路、機場、港口項目。

      3.城鎮污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目。

      4.城鎮供水、供電、供氣、供熱項目。

      5.數據中心、人工智能、智能計算中心項目。

      6.5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目。

      7.智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

       

      根據征求的意見,證監會于2020年8月7日發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(證監發[2020]54號),明確了產品定義與運作模式、壓實機構主體責任、基金份額發售方式,規范基金投資運作。

       

      2021年1月13日,為推動基礎設施REITs試點工作順利開展,調動盤活存量資產、形成投資良性循環積極性,保障基礎資產質量,切實防范市場風險,結合基礎設施REITs試點工作情況,國家發展改革委辦公廳印發《關于建立全國基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目庫的通知》(發改辦投資[2021]35號)。《通知》從六個方面提出具體工作要求:一是要求地方充分認識穩妥推進基礎設施REITs試點的重要意義。二是要求地方抓緊將符合條件的項目納入基礎設施REITs項目庫,切實加強基礎設施REITs試點項目儲備管理。三是將入庫項目分為意向項目、儲備項目、存續項目3類,并嚴格把握入庫項目條件。四是從加強協調服務等4個方面提出了對入庫項目的支持措施。五是從項目信息、入庫編碼、時間安排等方面,對做好入庫項目梳理和報送工作提出具體要求。六是要求各地方統一規則、加強協作,確保穩妥推進基礎設施REITs試點。

       

      全國基礎設施REITs試點項目庫分八大項目,分別是倉儲物流項目、交通項目、生態環保項目、市政設施項目、信息基礎設施項目、融合基礎設施項目、創新基礎設施項目、產業園區項目。

       

      2021年1月29日,為規范公開募集基礎設施證券投資基金上市審核、發售認購、上市交易、收購及信息披露等業務活動,保護投資者合法權益,上海證券交易所、深圳證券交易所發布了《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)業務辦法(試行)》(上證發[2021]9號)、《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務辦法(試行)》(深證上[2021]144號)。

       

      經歷了一年時間,從頂層推進、試點推廣到建立項目庫以及兩大證券交易所業務層面的積極配合,公募REITs發行準備工作已完成。

       

      二、

      首批9只公募REITs發行火熱

       

      2021年5月31日,首批9只公募REITs公開發售,當天售罄。有消息稱,首創水務面向公眾投資者的募集上限為0.9億元,該基金僅當日上午便獲得認購逾30億元;首鋼綠能募集上限為1.34億元,31日上午全渠道認購約46億元;蛇口產園募集上限2.08億元,當日上午全渠道認購42.3億元。據悉,9只公募REITs的公眾投資者募資規模都遠超上限,多只公募REITs最終配售比例將低于10%。根據初始發售金額計算,富國首創水務REIT的配售比例約1.5%,華安張江REIT配售比例或不到7%,有渠道人士反饋,博時蛇口產園的公眾投資者最終獲配率只有2.28%左右。據悉,2019年12月發行的廣發科技創新基金一日大賣300億,最終配售比例低至3.3%,創下公募基金比例配售新低,公募REITs有望刷新這一紀錄。資料顯示,上交所首批5只基礎設施公募REITs總募集金額約為170.32億元,深交所首批4只基礎設施公募REITs總募集金額約為143.71億元,共314億元。

       

      根據現有數據對9只公募REITs統計如下:

       

      三、

      首批9只公募REITs淺析

       

      根據9只REITs的招募說明書可以發現9只公募REITs產品均屬于優先試點地區及試點項目,涉及倉儲物流、交通、市政設施、產業園區等領域,收益穩定,全周期收益率具備較大吸引力。

      某公募REITs基金經理表示,基礎設施公募REITs底層資產均為穿越周期的優質標的,歷史收益穩定,全周期收益率具備較大吸引力,資產存在增長空間,且能夠在場內交易,這些特征對機構投資人來說,非常具有吸引力。普洛斯高級副總裁楊敏介紹,投資基礎設施REITs,一方面可以獲得穩定的分紅,主要來自于底層基礎設施資產穩定的現金流收入;另一方面,投資人還可以獲得資產增值及二級市場價格增值等潛在收益。

       

      接下來將對9只REITs的交易結構、項目背后收益模式、回報方式等進行細致的解析,全面揭開9只REITs的的面紗。

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